مبایعه نامه املاک چیست و چه قوانینی دارد؟【سال۱۴۰۳】⚡

هر گونه قرارداد و معامله ای، قوانین خاص خود را دارد که باید اصول آن رعایت گردد. در معاملات املاک باید مدرکی به نام مبایعه نامه تنظیم گردد. این موضوع، قوانین مشخصی دارد که طرفین معامله باید آن را رعایت کنند. در همین راستا باید دانست تعریف مبایعه نامه چیست و قوانین مبایعه نامه املاک کدامند. در این مطلب از سایت وکیل چی، به بررسی همه جانبه مبایعه نامه می پردازیم، با ما همراه باشید.

تعریف مبایعه نامه

همان طور که از نام مبایعه نامه مشخص است، به قراردادی که بیع در آن مطرح است، گفته می شود. بیع به معنی دادن مالی به فردی دیگر در مقابل دریافت پول و یا اشیا مشخصی می باشد. به عبارت دیگر، بیع نامه یا مبایعه نامه قراردادی است که در هنگام خرید و فروش مال و یا ملکی تنظیم می شود. مطابق این قرارداد، معامله میان خریدار و فروشنده انجام می شود که فروشنده مالی را به خریدار تحویل می دهد و در مقابل آن پول و یا عوض دیگری را تحویل می گیرد.

در خرید و فروش املاک نیز مانند سایر مسائل، قوانین خاصی وجود دارد که برای انجام یک معامله قانونی باید آن ها را رعایت نمود. احکام مربوط به خرید و فروش املاک در قانون مدنی ذکر شده که افراد با مراجعه به این قانون، می توانند از جزئیات آن مطلع شوند. مبایعه نامه املاک، در واقع همان سند خرید و فروش املاک است که مفاد مربوط به معامله در آن نوشته می شود.

لازم به ذکر است که مبایعه نامه، قراردادی است که برای هر نوع خرید و فروش اعم از اموال منقول و غیرمنقول مورد استفاده قرار می گیرد، اما کاربرد این قرارداد در معاملات ملکی بیشتر است و در این مطلب هم موضوع مورد توجه ما مبایعه نامه ای است که در خرید و فروش املاک تنظیم می گردد.

قوانین مبایعه نامه املاک

همان طور که گفته شد، تنظیم مبایعه نامه، تابع قوانین خاصی می باشد. از آن جا که مبایعه نامه، شامل عقد بیع است، بنابراین قوانین این عقد برای این قرارداد هم صدق می کند. برخی از مهم ترین قوانین مربوط به مبایعه نامه را در این مطلب عنوان می کنیم.

• مهم ترین موضوعی که در خصوص تنظیم مبایعه نامه وجود دارد، این است که مشخصات دقیق طرفین قرارداد، باید به طور کامل و دقیق در آن قید گردد. همچنین حضور هر دو فرد خریدار و فروشنده، در هنگام تنظیم مبایعه نامه ضروری است. هویت این افراد باید تایید شود تا از احتمال وقوع هر گونه کلاهبرداری، فروش مال غیر و سایر مشکلات حقوقی جلوگیری به عمل آید.
• یکی دیگر از قوانین مهم در تنظیم مبایعه نامه املاک، تعیین دقیق مشخصات ملک مورد معامله است. در واقع در مبایعه نامه باید اطلاعات کامل ملک از جمله متراژ، مکان دقیق، امکانات، داشتن وام و هر موضوع مهمی در خصوص ملک، قید گردد.
• مورد دیگری که در تنظیم مبایعه نامه باید به آن دقت کرد، مشخص نمودن ارزش دقیق ملک و مبلغ مورد معامله است. در صورتی که مبلغی به صورت نقدی پرداخت می گردد، حتما رسید امضا شده دریافت گردد و اگر چک و یا سایر مدارک رد و بدل می شود، لازم است مشخصات دقیق آن در مبایعه نامه نوشته شود.
• شرط فسخ قرارداد، توافق و رضایت هر دو طرف و یا ایجاد شرایط فسخ می باشد. به عنوان مثال، در صورتی که در مبایعه نامه قید شود، خریدار موظف است تا تاریخ معینی مبلغ قرارداد را پرداخت نماید و در غیر این صورت معامله فسخ می گردد، در صورت عدم پرداخت به موقع، شرایط فسخ مبایعه نامه فراهم گردیده است.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه

حتما توجه داشته باشید که مبایعه نامه، یک سند عادی محسوب می شود و تا زمان تنظیم سند رسمی، مدرک عادی در دست خریدار می باشد. در صورتی که فروشنده، با وکالت فروش، ملک خود را به فروش برساند، تنظیم مبایعه نامه ضروری و لازم می باشد. زیرا در هنگام اعطای وکالت فروش، خریدار از نظر قانونی، صاحب ملک شناخته نمی شود. از طرف دیگر، در چنین شرایطی، حق دخل و تصرف در ملک از فروشنده گرفته نشده است و امکان هر گونه سوء استفاده فراهم می باشد.

در این هنگام لازم است، حتما در کنار وکالت فروش، مبایعه نامه نیز تنظیم گردد تا در صورت بروز مشکل، خریدار بتواند مالکیت خود را اثبات نماید. در چنین شرایطی لازم است هر چه سریعتر نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام گردد. هر یک از طرفین معامله، در هنگام تنظیم مبایعه نامه املاک، می توانند شرایط و خواسته های مد نظر خود را به بندهای این قرارداد اضافه نمایند.

موضوعی که باید حتما مورد توجه قرار بگیرد، تعیین نمودن ضمانت اجرایی برای هر دو طرف معامله می باشد. با اضافه کردن این بند، خریدار و فروشنده، الزام بیشتری را برای عمل به تعهدات خود دارند، از طرف دیگر در صورت هر گونه اهمال، فرد مقابل می تواند خسارت خود را دریافت نماید.

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه و سند رسمی

برخی افراد تصور می کنند که قولنامه و مبایعه نامه یک سند هستند، اما این دو قرارداد کاملا با یکدیگر متفاوت هستند. در واقع، هنگامی که مبایعه نامه تنظیم می گردد، یعنی تمامی موارد و مفاد معامله فراهم شده و معامله به صورت قطعی انجام شده است. اما قولنامه، به این معنی است که بین دو طرف یک قول و قراری مبنی بر انجام معامله صورت گرفته، اما ممکن است برخی از شرایط لازم برای انجام آن مهیا نباشد. لازم به ذکر است که اعتبار قانونی و تبعات حقوقی این دو قرارداد نیز با یکدیگر متفاوت است.

مبایعه نامه با سند رسمی نیز تفاوت دارد. به عبارتی، مبایعه نامه یک سند عادی است که با توجه به این موضوع که قانونی است اما اعتبار آن از سند رسمی کمتر می باشد. طرفین قرارداد در مبایعه نامه در خصوص زمان و مکان تحویل ملک و مال مورد نظر و همچنین نحوه پرداخت بهای آن توافق می کنند. در تنظیم سند رسمی، ماموران رسمی این تنظیم را انجام می دهند و این مدرک بدون هیچ گونه بحثی در مراجع قضایی قابل استناد می باشد.

می توان گفت، از نظر درجه اعتبار، سند رسمی معتبرترین سندی است که می توان برای یک ملک اخذ نمود. پس از آن مبایعه نامه اعتبار بالاتری دارد و در نهایت قولنامه از درجه اعتبار پایین تری برخوردار است.

نحوه تنظیم مبایعه نامه املاک

مبایعه نامه املاک حتما باید حاوی اطلاعاتی از جمله مشخصات خریدار و فروشنده، موضوع معامله، جزئیات معامله، شرایط انتقال مدارک، بهای معامله، نحوه پرداخت مبلغ معامله، تعهدات طرفین، شروط ضمن عقد و سایر مدارک باشد. در گذشته مبایعه نامه در دفاتر املاک تنظیم می شد، اما امروزه این اطلاعات در سامانه املاک کشور ثبت می گردد.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه املاک، باید ابتدا وارد سامانه ثبت اسناد و املاک کشور شد. سپس اطلاعات خریدار، فروشنده و ملک را همان گونه که در سامانه خواسته شده است، ارائه نمود. در صورت تایید سازمان اسناد، کد ۱۳ رقمی با عنوان کد رهگیری برای خریدار و فروشنده ارسال می گردد. این کد را برای استعلام های بعدی ملک نیز می توان مورد استفاده قرار داد.

پس از ارسال کد، مبایعه نامه تنظیم شده در سامانه قرار می گیرد و دفتر املاک موظف است که ۳ نسخه از آن را چاپ کند. این نسخه ها باید توسط خریدار، فروشنده و شهود به امضا برسند و هر یک از طرفین یک نسخه از آن را دریافت نمایند. لازم است که قبل از امضا، طرفین قرارداد، تمام بندها و جزئیات مبایعه نامه را با دقت مطالعه نمایند تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری شود.

شرایط ابطال مبایعه نامه

هر قراردادی تحت شرایط خاصی می تواند فسخ گردد، اما شرایط آن باید مهیا باشد. یکی از شرایطی که برای ابطال مبایعه نامه وجود دارد، رضایت هر دو طرف نسبت به فسخ آن می باشد. به عبارت دیگر، هر دو طرف قرارداد، یعنی خریدار و فروشنده، تصمیم می گیرد، قرارداد خرید و فروش خود را فسخ نمایند.

در حالتی دیگر، ممکن است یکی از طرفین، بدون رضایت طرف مقابل، قصد فسخ مبایعه نامه املاک را داشته باشد. در این شرایط، باید با توجه به شروط ضمن عقد قرارداد، یکی از عوامل فسخ قرارداد وجود داشته باشد. یعنی طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرده باشد تا فرد دیگر بتواند با استناد به همین موضوع درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد.

در برخی از مبایعه نامه ها، اقدام به اسقاط کافه اختیارات صورت می گیرد، در این شرایط، حق فسخ قرارداد از فرد سلب می شود و این فرد دیگر نمی تواند معامله را فسخ نماید. شرایط خاصی برای فسخ قرارداد در این شرایط وجود دارد که باید مطابق آن ها عمل شود.

انواع مبایعه نامه زمین

امروزه، خرید زمین، یکی از راه های امن سرمایه گذاری محسوب می شود و افراد زیادی سرمایه خود را برای خرید زمین صرف می کنند. خرید و فروش زمین هم جزو معاملاتی است که در آن به تنظیم مبایعه نامه نیاز داریم. اما  برای خرید زمین با توجه به کاربری آن ها نیاز به تنظیم مبایعه نامه های متفاوتی می باشد.

• مبایعه نامه زمین ییلاقی: در این نوع قرارداد، زمین ییلاقی میان طرفین، معامله می شود. در این قرارداد اطلاعات زمین و مشخصات خریدار و فروشنده، قید می شود. این زمین ها می توانند به صورت شش دانگ، مشاع و یا با سند تک برگ باشند.
• مبایعه نامه زمین مسکونی: در مبایعه نامه زمین مسکونی، زمینی که دارای کاربری مسکونی است میان خریدار و فروشنده معامله می گردد. این قرارداد به صورت مکتوب تنظیم می شود و نحوه پرداخت و شرایط تحویل در آن مشخص می شود.
• مبایعه نامه زمین اداری: طی این قرارداد، یک زمین اداری از فروشنده به خریدار منقل می شود. در این نوع معاملات مواردی همچون بیمه، مالیات و سایر مسائل مطرح می شود که باید در خصوص آن ها میان طرفین توافق حاصل شود.

قراردادهایی که مربوط به زمین های تجاری، کشاورزی و صنعتی می شوند نیز وجود دارد که با توجه به کاربری زمین نیازمند بررسی موضوعات مختلف می باشد.

مراجعه به وکیل در تنظیم مبایعه نامه

تنظیم مبایعه نامه، زیر و بم های بسیاری دارد که افراد عادی از آن بی اطلاع هستند. همین موضوع، زمینه کلاهبرداری را برای برخی افراد سودجو فراهم می کند. خصوصا در زمینه مبایعه نامه های املاک که با توجه به ارزش بالای ملک می تواند خسارات جبران ناپذیری را به همراه داشته باشد.

توصیه می شود که در هنگام تنظیم چنین قراردادهایی از یک وکیل خبره و با تجربه در زمینه املاک مشورت گرفته شود. این افراد با استناد به تجربیات خود و همچنین سواد حقوقی ای که دارند، می توانند به همه نکات توجه داشته باشند و قراردادی اصولی و مطمئن را تنظیم نمایند. در چنین شرایطی امنیت معاملات افزایش یافته و امکان کلاهبرداری هم تا حد قابل قبولی کاهش می یابد. بهترین وکیل ملکی در غرب تهران می توان راهنما و مشاور خوبی برای شما باشد.

کلام آخر

مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن یکی از اموال منقول یا غیر منقول با بهای مشخصی از فروشنده به خریدار منتقل می شود. در هنگامی که مورد معامله، ملک باشد، مبایعه نامه را مبایعه نامه املاک می گویند. تنظیم این قرارداد به تخصص و تجربه نیاز دارد که بهتر است توسط یک وکیل مجرب انجام شود. قوانین مشخصی در قانون مدنی برای تنظیم این قرارداد در نظر گرفته شده است که باید رعایت شود. تمام سعی خود را به کار بردیم تا اطلاعات مفیدی را در خصوص مبایعه نامه ها در اختیار شما قرار دهیم. از همراهی شما با سایت وکیل چی صمیمانه سپاسگزاریم. در صورتی که تجربه ای در خصوص این نوع مبایعه نامه دارید، تجربیات خود را برای ما کامنت نمایید.